A compra de um imóvel reúne pelo menos três planos diferentes: as pessoas envolvidas, o negócio econômico e a situação registral do bem. Os documentos servem para conectar esses planos. Uma matrícula correta não substitui a qualificação das partes; uma qualificação completa não resolve, sozinha, restrições existentes sobre o imóvel.
1. Matrícula atualizada
A matrícula é o ponto de partida para verificar a descrição do imóvel, o proprietário registral, os atos anteriores e os ônus ou restrições nela lançados. Ela também permite perceber divergências entre a realidade física, o cadastro municipal e o registro.
“Atualizada” não é apenas uma palavra: a atualidade deve ser compatível com a finalidade do exame. O profissional responsável indicará o documento adequado e seu prazo de aceitação.
2. Identificação e estado civil
Documento de identidade e CPF são apenas parte da qualificação. Estado civil, regime de bens, data do casamento, pacto antenupcial, união estável e mudanças de nome podem influenciar quem deve participar e como o negócio será descrito.
Quando existe pessoa jurídica, entram em cena contrato ou estatuto social, alterações, representação e poderes de quem assina. A cadeia de representação precisa chegar de forma segura à pessoa que comparece ao ato.
3. Cadastro e situação municipal
O cadastro do imóvel perante o município ajuda a confrontar endereço, inscrição, área e valor cadastral. Certidões fiscais podem revelar débitos. A relevância de cada informação e a responsabilidade entre as partes dependem da lei e do negócio ajustado.
4. Preço e forma de pagamento
O instrumento deve registrar com clareza o preço e a forma de pagamento: valores já pagos, parcelas futuras, contas envolvidas, financiamento, terceiros pagadores e outras circunstâncias relevantes. A rastreabilidade não é mero detalhe; ela contribui para a coerência do negócio e para os controles legais aplicáveis.
Expressões como “pago anteriormente” podem ser insuficientes quando escondem quem pagou, quando, por qual meio e a quem. O texto deve corresponder ao que efetivamente ocorreu.
5. Tributo de transmissão
O ITBI é municipal e sua incidência, base de cálculo, alíquota e procedimento são temas tributários. A guia e o comprovante precisam guardar coerência com o negócio e com o imóvel. Divergências devem ser examinadas antes do registro.
6. Certidões e informações complementares
Dependendo do caso, podem ser examinadas certidões pessoais, fiscais, condominiais, ambientais, rurais ou empresariais. Não existe uma lista universal que substitua a análise do negócio. A dispensa de determinada certidão também não significa, automaticamente, inexistência do risco que ela poderia revelar.
7. Posse, chaves e despesas
A entrega das chaves, a transmissão da posse, a responsabilidade por condomínio e tributos e a aquisição da propriedade podem ocorrer em momentos distintos. O instrumento precisa tratar essas etapas sem confundi-las.
8. Registro do título
Assinada a escritura, o título deve ser apresentado ao Registro de Imóveis. O registrador fará sua própria qualificação. Havendo exigência, será necessário compreender se ela demanda documento complementar, correção do título ou outra providência.
Os documentos contam a história jurídica do imóvel e das pessoas envolvidas. Quanto melhor essa história é compreendida, mais claro se torna o caminho do negócio.